Ohne Dritte keine Finanzierung

➥ Logistikfinanzierung Ohne Dritte keine Finanzierung ➥ Auch bei Off-balance-Finanzierungen von Logistikimmobilien haben Banken meist ihre Finger im Spiel. Sie fordern die Drittverwendungsfähigkeit – sonst gibt es kein Geld. Von Serge Voigt A nfang des Jahres hat die Handels- gruppe Carrefour vorgemacht, wie Unternehmen ihre Logistikimmo- bilien finanzieren können. Jetzt ist Carre- four Mieterin der ehemals eigenen Hallen. Dazu hat der Konzern drei seiner elf Ob- jekte an Cargill Financial Market verkauft. Das Unternehmen ist die Finanzmanage- ment-Tochter des Mischkonzerns Cargill. Die acht weiteren Carrefour-Lagerhallen wurden von einer Tochter des amerikani- schen Immobilienfinanzierers W. P. Carey & Co. gekauft. Zur Finanzierung dieser Sa- le-and-lease-back-Transaktion stellte die Aareal Bank einen Kredit in Höhe von 122 Millionen Euro zur Verfügung. Aber nicht nur für bereits vorhandene Immobilien, sondern auch für deren Neubau gibt es ei- ne Reihe von Finanzierungsvarianten. Bei Leasing- und Investorenmodellen sitzen die Banken mit im Boot „Der Trend in der Finanzierung solcher Bauten geht eindeutig in Richtung off ba- lance“, sagt Michael Kohl, Abteilungsleiter gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Postbank. Gemeint sind damit Leasing, Investoren- und Outsourcingmodelle. Bei Investorenmodellen sammeln die Investo- ren bei privaten und institutionellen Anle- gern Geld ein und finanzieren damit für sie Vor dem Bau einer Logistikimmobilie muss die Finanzierung stehen interessante Projekte, wie beispielsweise Lo- gistikimmobilien, die sie dann vermieten. Bei den Off-balance-Varianten muss die Im- vor dem Hintergrund von Basel II meist Stimmungswandel bei den Banken. Die er- mobilie nicht in der Bilanz aktiviert werden. auch nicht sinnvoll“, erklärt Thomas Stein- warten vom Leasingeber, dass er Eigenkapi- „Die einst klassische Finanzierung über Ei- müller, Head of International Logistics Fi- tal mit in das Projekt einbring. „Das haben genkapital und ein Bankdarlehen kann sich nancing bei der Aareal Bank. Aber auch die diese aber häufig nicht im nötigen Umfang“, heute kaum noch einer leisten, zudem ist sie Leasingvariante sei rückläufig. Grund ist ein sagt Steinmüller weiter. 20 LOGISTIK inside 06/2003 Best Practice Sowohl Investoren als auch Leasingge- es nicht zu einer Vertragsverlängerung ten und der geplanten Finanzierung, die sellschaften brauchen die Finanzierung kommt, muss ich einen neuen Mieter fin- Darstellung der Sicherheiten, Angaben zu von Banken, um über diese ihre Investiti- den, dass ist bei Büroflächen vergleichs- den beteiligten Projektpartnern, sowie die on zu refinanzieren. „Schließlich finanzie- weise einfach“, so Huber. Nicht so bei Lo- geplante Vertragsgestaltung zwischen den ren diese das Projekt nicht aus ihrer freien gistikimmobilien: „Als Spezialimmobilie Beteiligten und bereits abgeschlossene Liquidität", erläutert Kohl die Rolle der lassen sich derartige Gebäude nicht wie sie Verträge. Banken bei der Logistikfinanzierung. sind an einen weiteren Nutzer übergeben. Eine pauschale Aussage zur richtigen Fi- „Die Amortisationszeiten solcher Immo- Das heißt es fallen Umrüstkosten an. Zu- nanzierungslösung für Industrie- und bilien können bei 20 bis 25 Jahren liegen“, dem ist offen, wann ein Nachmieter ge- Handelsunternehmen gibt es nicht. „Im sagt Gerhard Huber, Vice President Land funden wird und in welchem Umfang Bereich der Distributionslogistik ist sicher Transport Division der DVB Bank (DVB). dann umgerüstet werden muss“, erklärt das komplette Outsourcing an einen Lo- Die Laufzeiten von Leasingverträgen lie- Kohl. gistikdienstleister als Generalunternehmer gen bei etwa fünfzehn Jahren und mehr, Daher fordern die Finanziers solcher eine gute Lösung“, meint Aareal-Experte Mietverträge bei Investorenmodellen lau- Projekte unisono die Drittverwendungs- Steinmüller. Es wird dann nur die fen sogar meist nur 5 bis 10 Jahre. „Fünf fähigkeit der Immobilie als zentrale Eigen- benötigte Logistikleistung eingekauft. Für Jahre sind finanzierungstechnisch die ab- schaft. „Entscheidend dabei ist die Lage“, die Produktionslogistik kann es dagegen solute Untergrenze und daher die Ausnah- sagt Aareal-Mann Steinmüller. Er unter- sinnvoll sein die Logistikflächen selbst zu me“, so Postbank-Mann Kohl. Das Aus- scheidet dabei in Makro-, Mikro- und Lo- besitzen und dann von einem Dienstleister gistiklage. Die Makrolage bezieht sich auf als Betreiber bewirtschaften zu lassen. die Region und deren Anschluss an die Zum einen lässt sich so der Dienstleister vier Verkehrsträger. Die Standortanbin- oder Zulieferer leichter wechseln. Zum an- dung selbst fällt unter die Mikrolage. Un- deren ist es wirtschaftlicher, eine große ter die Logistiklage werden die Eigenschaf- Fläche für alle Zulieferer zu betreiben, als ten von Objekt und Grundstück ver- für jeden eine kleine Fläche. ➥ standen. Wichtige Faktoren sind unter anderem neben der Infrastrukturanbin- dung die Möglichkeit zum 24 Stunden- Mindestanforderungen und Drei-Schicht-Betrieb sowie ein aus- reichend großes Grundstück für Rangier- Folgende Bedingungen sind Voraussetzung für die Finanzierung von Logistikprojekten und Erweiterungsmöglichkeiten. Drittverwendungsfähigkeit als Die Finanziers erwarten eine zentrale Bedingung umfassende Projektpräsentation q Hierzu zählen Standortfaktoren sowie die „Je spezieller eine Logistikimmobilie ist, Beschaffenheit von Grundstück und Gebäude desto größer sind die damit verbundenen Bonität aller am Projekt beteiligten Risiken. Ab einem gewissen Maß kann es Risikoträger muss gewährleistet sein dann schwierig werden einen Leasingge- q keine Existenzgründungen q geordnete bilanzielle und wirtschaftliche ber oder Investor zu finden“, so Kohl. Verhältnisse (Eigenkapitalquote und Ertrags- Oder die Finanzierungskosten steigen auf- kraft) grund von Risikozuschlägen. In letzter Konsequenz bleibt dann nur noch die Kapitaldienstfähigkeit Eigeninvestition.